讀者論佔中後樓市

政治吹水最緊要和平
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chhanthony
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讀者論佔中後樓市

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:-? :-? :-?

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曾來函發表〈十年房產變磚頭?〉及〈買樓常勝成思考枷鎖〉的一位讀者,剛再來文論述他估計佔中後香港未來政局可能的發展,以及對樓市可能造成「先苦後甜」的分析,跟大家分享一下。

前言

對經濟分析員來說,政治是言論禁地,謝國忠就是一個活生生的例子。但現實裏,政治和經濟是錢幣的兩面,相輔而成。以《經濟學人》雜誌為例,過半內容討論政治而非經濟。聯儲局主席何以由猶太人把持,與20名主要莊家(primary dealer)的關係又是如何?當然,在美國這個號稱民主自由的國家裏,討論這課題,輕則炒魷,重則惹來監管當局的調查。

今天本人是讀者身分,自可暢所欲言,一抒管見。先聲明,以下純屬政治分析,從不同持份者利益看事情,以便對事態作出明智判斷,再做投資決定,內容並非本人的意識形態立場(ideological stance)。理想歸理想,感情只會模糊認識,阻礙清晰思考。

舞劍

政改只是佔中的借口,支撐的動力(underlying momentum)源於各種不滿情緒,如雙非、自由行、高樓價等。如此理解,便可明白為何一向恪守法治的香港人,亦有極大比例支持佔中。

但從中央政府角度看,如果特區政府部分政策得到市民支持,而部分則被反對,特區政府應作檢討。但回歸以來,市民對所有政策皆一面倒反對,這等於是說,特區政府沒有認受性(legitimacy)。如果任由情況繼續,即使是小事如加電油費,也可引致大規模運動,以致動亂。請記住,67年暴動,是由小輪加價引發的。在中央政府眼裏,政改所「導致」的運動,是偶發的,沒有政改,也可順手拈來找其他借口。要留意,特區政府是代中央政府在香港管治,這亦等如是說,香港社會並未承認中央政府在港的管治。

以美國為例,在建立目前廣被認受的聯邦制度過程中,將95%(有說是99%)的原住民屠戮殆盡,近代史這一頁種族滅絕的行為,在教科書中只被輕描淡寫為英雄如何保衛「家園」,與「野蠻人」對抗。家園既不是你的,那誰是野蠻人呢?以上例子歷史中比比皆是,滿清如何在以漢人為主的社會裏建立認受性,相信不用本人在此班門弄斧。中央政府不是省油的燈,大家應預期,正如古今中外所有政權一樣,特區政府在建立認受性的過程中,陣痛是必然的。

香港的群眾運動,在中央政府眼裏,客氣點說,是101(導論)水平,直接點說,非常發條式(clockwork)。6月10日發表白皮書先來點刺激,再追加8月31日決議,目的是要香港百花齊放、百家爭鳴,將對手底牌盡起,而事態發展亦確如是。

一國兩制的政治目標,是為收回台灣作秀,各位看官,這個秀成功嗎?台灣快有地方選舉,再有總統之爭,明眼人都知道國民黨大勢已去,民進黨上台後,只會愈走愈遠,再加上日本武裝決心已露,在未來若干年,會是一對惹火的配搭。中國有句老話,千里缺堤,源於蟻穴,香港雖成不了台灣的示範單位,但動輒上街,卻對內地有示範作用。如有留意內地地方新聞,一個簡單的消息,隨時可動員數千、萬群眾上街。

事情發展至此,維持香港政治現狀的成本已高於其價值,對中央政府來說,在港實行有效管治,已是刻不容緩,是時候「動手」了,這就是610白皮書、831決議等舞劍之舉的背景。

沛公

中國執政黨是以毛澤東領導的游擊戰起家,當中重點是:將時、勢為我用,各國軍事學院皆須學習毛澤東理論,以知己知彼,可惜香港了解的人不多。在中央政府盤算中,佔中運動既在預料之內,如不加以利用,豈不浪費之;再進一步說,如能利用佔中運動,一舉「拿下」香港的長治久安,豈不美事乎。

所以與其說學生被美國、泛民利用,倒不如說中央政府是佔中運動最大的得益者:政改原地踏步應是囊中物,兼可將責任推給泛民。互相指責是民主政治的永恒手法,以美國財政懸崖(fiscal cliff)為例,博納(Boehner)及奧巴馬(Obama)互相指責,其實責任誰屬,不問分析,只問意識形態,中央政府可算是「入鄉隨俗」。

再者中央政府隨時可就清場形勢,運用《基本法》18條,將國家安全法應用於港。不過這做法也能理解,以特區政府目前的認受性,23條立法看怕真是50年不變了。當然,要推行以上策略,計謀外亦需政治意志,這亦是中央集權,如中國、新加坡等的優勢,再過十年美國要面對一個軍事上對等,但有強烈政治意志的對手,情況殊不樂觀。

樓市

以火山爆發做比喻,熔岩噴發實為釋放地層下的能量,一天能量未能完全釋放,火山仍會繼續爆發。同樣道理,佔中運動實為抒發積壓的情緒,而這情緒在過去近二十年不同政客所挑動下,不是數次運動就能平息。在未有23條/國安法前,積壓的情緒會在政客挑動下,藉不同理由宣泄,直至觸動底線為止。歷史主旋律(情緒)的進行是必然的,副旋律(各式運動)的進行是偶發的,在主旋律的休止符(如23條/國安法等)來臨前,副旋律的停頓,只能視之為主旋律再奏的引子。

全世界任何一個地方,都有類似23條/國安法的法律,恕本人想不到一個理由香港可以豁免,所以實施只是時間問題,本人亦估計會是以月、年計,而不是以十年計。可以想像,在實施23條/國安法後,中產,尤其是約一百萬已有外國國籍的家庭,必掀起移民潮,不過如果歷史是指引的話,以89年後的移民潮為例,同中產對賭,贏面是不錯的。樓市會「先苦後甜」,這亦是另一次財富轉移的機會。

為何會是「後甜」呢?以本人較熟悉的金融為例,人民幣如果能成為國際結算貨幣,目前國際上以美元為標的(denominated)的資產將被洗倉,後果是在岸及離岸的美元利率將會上升,這亦是說,國際投資者不必再為美國的投資及消費提供廉宜融資。試想想美國為得到穩定的石油供應而在中東發動無數戰爭,再想想如果美國按揭利率由目前的4-5%上升至7-8%,我相信這亦會是發動戰爭的理由。

當然,戰爭是立體的,亦不一定有硝煙,香港是人民幣國際化的重要平台,要破壞人民幣國際化,有什麼比破壞香港穩定更簡單、直接、便宜呢。了解這點,自當明白23條/國安法實施之時,亦是香港作為人民幣中心起步之日。本人會以天使的面孔,即社會不太政治化;及魔鬼的身材,即擁有最利金融發展的不成文法制(common law system),來形容香港未來在金融方面的發展。

當然陣痛是免不了,而〈十年房產變磚頭?〉中各項因素亦會在短至中期不利樓市,在「先苦」,即價格反映完成後,樓市又是另一條好漢。

撰文:陸振球(明報地產版主管)
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wmmokk
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Re: 讀者論佔中後樓市

Post by wmmokk »

就算有移民潮都同89時 , 而家好多中產已有外國居留權 , 要走就走 , 唔洗賣資產換居留權 , 又何來要急賣 , 而且重有內地人走資既支持 :-@

重有佢自己都講HK係中國重要既金融平台(重係唯一國際間可靠就真) , 如果將HK搞到67,89咁 , 邊個最傷?
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Gundam
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Re: 讀者論佔中後樓市

Post by Gundam »

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10年房產變磚頭? 文章日期:2013年3月26日

最新收到一封讀者來函,內容為分析未來10年的樓市走勢,作者認為隨美元轉強、利率和失業率上升,加上供應增加,香港樓市已屆強弩之末,樓價在未來10年可能下跌一半至「磚頭價」!

姑勿論大家是否認同這位讀者的分析,但肯定該信是用心之作,細讀下自有啟發:

引言

坊間有一個說法是「磚頭保值」,原意是股票可跌至一毫不值,但房產起碼可以自住,但保的是什麼「值」,這個說法則未有交代。

本文結論是2013年起,房產價格10年內會跌約50%,即至接近「磚頭」成本價,這也可算是應了保「值」的期望吧!

未來5至10年影響香港房產價格有以下因素:美元走勢、利率、供應及失業率。注意是美元走勢,而非利率,對房產價格有決定性影響,所以先講美元走勢。

美元走勢

過去20年美元兌主要貨幣及近10年美元兌人民幣的貶值,使通脹或「錢唔值錢」的預期,深入及植根每個經濟環節。

但從美國流動帳、美元資產負債表相對主要貨幣資產負債表的差異膨脹(differential growth)及利率走勢看,美元已於2011年見底——日圓正取代美元成為主要利差交易貨幣。

日圓貶值及貨幣戰爭背後當然有政治角力,諸君只需看G20公告,便知發展國家對日本是「小罵大幫忙」。中國出口已因歐美市場放緩,市場改革及匯率升值而逐步走衰,東亞地區貨幣競相貶值,實質是劍指中國,落井下石。

貿易下單期一般為3至6個月,人民幣需否貶值抗衡,半年內便有分曉。無論會否貶值,升值基本不可能,這亦是人民銀行副行長易綱講話中所謂「平衡點」(equilibrium)的意思。

香港進口貨品幣值中人民幣及主要貨幣約各佔一半,20年的輸入通脹預期,需於未來數年清洗殆盡(fully reckoned),然後再轉至通縮預期。今天100萬元的債,一年是105萬元,通縮的痛苦經驗,請參考日本的「迷失20年」。

利率

通脹(inflation)轉為去脹(disinflation),以至通縮(deflation),直接影響實質利率,這亦帶出了名義利率的問題。

美債30年的牛市隨着1月初公布的聯儲局會議紀錄告終,美息距離正常水平約有4至5個百分點,未來數年會逐步提升,再加上通脹約5個百分點的消減,未來5年,每年實質利率約上升2個百分點。

供應

過去數年在勾地表制度下,供應等同由市場驅動,2013年施政報告下,已轉為政治驅動。水閘已打開,隨着政治參與加大,供應必會愈來愈多。例如,居屋入息資格為何只加2000元,應加4000元,以至1萬元等,過程請參考各國福利措施膨脹的經驗。

請記住,香港超過一半土地仍未開發,填海潛力亦不可估計。過去數年供應減少導致樓價上升,未來5至10年供應多而樓價可繼續保持高位,實屬掩耳盜鈴,自欺欺人。

此外,亦要留意內地與香港的連接。內地「三限」及「同城」雙政策的直接效應,是限制了一線城市,如北上廣深的房價。2015年高鐵開通後,西九及深北一小時交通,但十倍樓價差距(2萬元每平方呎對2萬元每平方米);2016年港珠澳大橋通車後,東涌及珠海半小交通但十倍樓價差距(1萬元每平方呎對1萬元每平方米),要考慮是否具持續性。

失業率

最後要提的是失業率。在房產帶動的盛衰周期中,與房產有關的職位創造或流失約佔60%。換言之,房產是「因」,經濟是「果」。

以2003年為例,出口及金融興旺,但房產走衰導致失業上升;在2012年,出口及金融走衰,但房產興旺導致就業擴張。即是說:目前所謂低失業率,並非支撐樓市的因素,相反而言,是「果」,即低失業率是建築在房產泡沫的浮沙之上。

分析

最後要討論的是樓價在現水平會否繼續上升。市頂或底,即轉折點(inflection point),從來最難捉摸。但有些謬誤要小心,以免墮入市場陷阱,以下透過牛轉熊或熊轉作鏡像(mirror)討論。

第一,成交屢創新高(低),要分辨所謂成交是指1000個存量中的1個、10個還是100個的流量。市場是一個自我實現的場所,當新高(低)出現,潛在賣(買)方即時重估,使成交進一步縮小,再為創新高(低)提供條件。

換言之,市場愈接近頂(底),成交愈少,愈沒有代表性。但由於價格屢創新高(低),貪婪促使賣(買)方進一步退縮,使其「更有信心」。這就是成交愈少,愈沒有代表性,但價格更高,市場「更有信心」的矛盾。直至偶發事件,價格回落(上升),眾人回首,市頂(底)輕舟已過。

貪婪是人的本性,使99.99%的人都不能高賣(低買),直至熊(牛)市確認,後悔不已。隨着賣(買)方力量釋放,價格急促回落(上升),市場確認牛轉熊(熊轉牛),最後在漫長過程中,以愈來愈低(高)價格賣出(買入)資產。

結論

從目前市況看:豪宅幾為零成交,供應多地區價格橫行、「追落後」等,市場似正在築頂。上半年股市如表現較佳,價格應橫行一段時間;下半年在利率上升,美元強勢確認下,樓價進入高危區。

未來樓價走勢預測如下:在市頂及底一般超買及超賣各5%,每年去脹3個百分點(10年令樓價約跌30%),名義利率上升5個百分點(10年令樓價跌約20%),失業率上升2個百分點(10年令樓價約跌10%),即10年樓價可跌合共70%;但股市良好可支持約20%,淨算約跌50%。

以上假設並未考慮任何危機,如歐元潰散,港元因強勢脫鈎等。

本人為文是不希望香港重現負資產導致數十萬人上街的事件,最後要多謝陳先生(編按:在80年代被稱為「金融才子」的陳新燊)80年代街知巷聞名言:「10年黃金變爛銅」的啟發,寫成今日題為「10年房產變磚頭」一文。

撰文:陸振球(明報地產版主管)
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Gundam
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Re: 讀者論佔中後樓市

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買樓常勝成思考枷鎖 文章日期:2014年6月12日

去年本欄刊登了一封讀者來函,內容是指支撐香港樓市多種利好因素如美元向下、供應短缺及低利率將出現根本性改變,不利樓市,香港樓價有可能在10年時間下跌一半至七成,因而得出「十年房產變磚頭(價)」的結論。當時有關文章頗引起網上的討論,而這位讀者最近再傳來新文章,值得一讀:

今次先講方法(methodology) 。

第一,市場分析(market call) 切忌過度分析(over interpret)數據,股票適宜按月分析,而樓市則宜按年分析。頻密、以至按天作出預測,只會成為「見樹不見林」的羊群。自上次為文後,一年已過,是時候作一個回顧與前瞻,並一併將市場眾說紛紜的「理論」,逐一駁斥。

第二,古今中外,有見地的分析在發表時,正常情況下會被視之為「傻佬」,如1996、97年叫人賣樓、2002、03年叫人買樓等。在高、低位輕舟過後,市場才會視為「高見」。從炒賣角度看,這是一個神賜予的「窗口」,以樓市為例,這個窗口可在一至二年間。發展商深明此理,會充分利用神的窗口,力求去貨,如原價加推以求清袋、預售遠期樓花等。本人預期地產市場應仍有約一年的窗口,因一年後失業率已回升、美元相比現時更強、市場已進入消化(pricing in)加息過程等,各位業主慎之!

以下會按建築成本、息口、美元、人民幣走勢及供應逐一討論。

首先,建築成本。香港建築成本據稱達每平方呎4000元,中間有多少水分呢?在已發展國家,住宅項目一般不分發展商及建築商,香港算是例外,但只是部分例外,並不是完全例外。因為發展商所僱用的建築商,很多時候是聯營公司(associated company) ,是二而為一,交易價格並非真正市場價格,屬轉移價格(transfer pricing) ,參考度極低。

要估算香港中長期成本走勢,可用平價(parity)方式量度。以內地為例,水泥工每天成本為250人民幣,香港約為4倍,這部分屬非流通服務(non-tradable service) ,在可流通貨物(tradable goods) 部分,差異遠少於4倍。內地建築成本(精裝計) 約為每平方米5000至6000人民幣,即不高於每平方呎800元(港元,下同),就算以4倍計算,香港每平方呎成本不高於3000元。

3000元與4000元之間的水分仍未算深,因投標價屬產出價(output price) ,包含毛利,極度抽象。君不見1997年後,建築商為求伙記有工開,不賺以至虧損也落標。同一工程,市旺市靜的標價可相差數十巴仙以至倍數。各位應預期香港建築成本在中長期應在每平方呎2000至3000元,不要被地產商以今日的轉移價格所蒙騙。

第二,息口。坊間常說明年中才加息,但息口要從資金提供者、資金使用者及市場結構分析。從資金提供者角度看,對不起,10年期息口已加了1個百分點,亦即是說,目前按揭利率下的證券,相對10年期債券,只能說是雞肋而已,這從二手按揭各款優惠愈搞愈縮可見一斑。

聯儲局信誓旦旦聲明,低利率可維持很長時間,但退市步伐一點沒有減慢,更兼聘用有成功退市經驗的以色列央行行長當副手。說穿了,就是希望長息的升勢可以通過出口術得以減緩,因為長息是直接影響聯邦赤字的融資成本,這亦是聯儲局的秘密使命。君不見只要聯儲局常掛在口邊的經濟指標,如失業率等,一到達指定水平,聯儲局即時改口,務求製造低息的煙幕。聯儲局要的是減少在加短息時對長息的影響,所謂經濟評估,直接來講是「邊樣就手講邊樣」。要記住,在經濟看法方面,「把口是生在聯儲局嘴上的」!

弔詭的是,以往要在加息周期完結時才出現的加短長跌,近期似有出現,在這裏應賀一賀耶倫腳頭好。不過,最怕的是聯儲局食髓知味,見長息是虛火上升,加緊執行加短息政策。

第三,美元及人民幣走勢。這方面在首篇文章已談過,不贅。香港對外環節與經濟關係是二比一,美元中至長期走強,對香港通脹(縮)有決定性的影響。

本人亦想在這裏談談韓國。日圓經過連番升值後,如果要「正常化」,貶值空間可以很深。而從汽車到電子,日韓皆是死敵,日圓貶值的最大成本將會由韓國埋單。韓國本身有相當多的結構性問題,如信用卡債務等,屆時會否引爆此等問題,出現一張大的「沽韓」單,請大家拭目以待。

第四,供應。這要分內部和外部分析。

在內部方面,未來10至20年的中部港口及大嶼山計劃所容納的人口以百萬計,如果說在2000年後收緊供應而導致樓價上升,但在2010年後放寬供應後不會導致樓價下跌,實屬自欺欺人。未來房屋市場就像新加坡一樣,上車是一個排隊過程,而不是抽獎過程。

在外部方面,回歸後香港與內地根本未有融合,但這情況會在2017年高鐵通車後改變,屆時諸位可感受同城及內地整體環境改變下,香港房地產市場在生態上的改變。本人經驗是:內地人由上至下皆不適應港式居住環境,不過話說回來,有多少地方的人可適應港式居住環境呢?

其實一個深層次思考是:房地產市場是否正進入範式轉移(paradigm shift)的過程,以往的常勝法則、信念會否成為明日的束縛、枷鎖?事實上,如果過去發生的事可準確預測未來,所有經濟分析員皆會是全球首富,事實如何?你懂的!

本人兩篇文章想要告訴讀者的是:過去的30年息口逐步走低、20年美元弱勢及長期供應失衡,在未來會一一改變,請諸君未雨綢繆,並祝乘風破浪!

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撰文:陸振球 (明報地產版主管)
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